Montag, 13. Mai 2013

Ist es jetzt die richtige Zeit eine Immobilie zu kaufen


“You ought to be able to explain why you’re taking the job you’re taking, why you’re making the investment you’re making, or whatever it may be. And if it can’t stand applying pencil to paper, you’d better think it through some more. And if you can’t write an intelligent answer to those questions, don’t do it.” – Warren Buffett

Die EZB hat am 2.Mai den Leitzins nochmals gesenkt - auf das niedrige Niveau von 0,5%. Die niedrigen Zinsen machen Immobilien als Geldanlage immer attraktiver, weil die Kosten von Immobilienkrediten dementsprechend geringer werden. Ich höre in meinem Bekanntenkreis immer öfter, dass junge Leute sich überlegen, eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen. Ich möchte aus dem Blick eines Anlegers analysieren, ob es jetzt sinnvoll und die richtige Zeit ist, eine Immobilie zu kaufen.

Viele Menschen haben romantische Gefühle, wenn es um eine Immobilie geht. „Ich möchte in meinem eigenen Haus wohnen“ oder „Ich möchte mein Geld in etwas Konkretes investieren“ (Betongold statt Wertpapiere) sind die bekannten Aussagen. Wenn es um eine Geldanlage geht, müssen Sie alle Gefühle beiseite legen und rational denken. Eine Immobilie kostet eine Menge Geld, welches Sie eventuell jahrelang gespart haben und für das Sie ggf. ein Kredit aufnehmen müssten, den Sie jahrelang abbezahlen. Sie haben den Luxus nicht, Ihr Geld wie bei einem Klamottenkauf laut Ihrer Wünsche und Gefühle anzulegen. Es ist dann keine Investition, sondern ein Einkauf.

Es gibt einen sehr wichtigen Faktor, den ein Anleger für seine Entscheidungen im Betracht ziehen sollte: Rendite („Was ist Rendite und wie kann man Rendite berechnen“). Genauso wie Aktien und Anleihen hat auch eine Immobilie eine Rendite. Die Mieteinnahmen und der Kaufpreis bestimmen die Rendite einer Immobilie. Dazu kommen die Kosten wie Instandhaltung, Versicherungen, usw., die von Mieteinnahmen abgezogen werden müssen, um die Nettorendite zu berechnen.

Ich persönlich würde erstens das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlichen Nettomieteinnahmen berechnen, um beurteilen zu können, ob ich eine Immobilie überhaupt kaufen will. Dieses Verhältnis ist Vergleichbar zum KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) bei Aktien.

Als Beispiel nehme ich eine 60-qm Wohnung in der Kölner Innenstadt und kalkuliere das KGV für diese Investition. Der durchschnittliche Kaufpreis bei Wohnungen in Köln liegt bei 3000 €/qm. Daraus ergibt sich einen Marktpreis von 180.000 € für unsere Beispielwohnung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt derzeit monatlich bei circa 10 €/qm. Das ergibt Jahresmieteinnahmen von 7200 €. Fürs Erste möchte ich die eventuell anfallende Instandhaltungskosten und die Finanzierung für Vereinfachungszwecke ignorieren. Das KGV für diese Wohnung ist -> Kaufpreis/Mieteinnahmen = 180.000 / 7200 = 25. Die jährliche Rendite beträgt also 4%.

Ein erfahrener Anleger würde sofort merken, dass ein KGV von 25 eine sehr hohe Zahl ist. Die Wohnung amortisiert sich in 25 Jahren! Zum Vergleich sind hier die KGV’s von einigen bekannten Unternehmen (Stand Mai 2013):
  • Coca-Cola -> 22,22
  • Shell -> 8,42
  • Deutsche Bank -> 5,65
  • Siemens -> 10,27
  • Volkswagen -> 5,47
  • Apple -> 11,07

Ich würde direkt sagen, dass Immobilien in Köln heute überpreist sind. Die niedrigen Zinsen nach der Eurokrise haben die Immobilienpreis in den Großstädten in Deutschland hochgeschoben. Die Mieteinnahmen sind aber noch nicht angepasst worden. In diesem Zustand würde ich keine Immobilie zum Marktpreis kaufen. Weiterhin mieten und das Geld in Aktien anlegen ist für mich eine bessere und sinnvolle Alternative.

Natürlich ist es eine andere Geschichte, wenn Sie die Immobilie viel günstiger über Zwangsversteigerung oder ein ähnliches Angebot bekommen („Gelegenheiten Geld zu schaffen“). Jeder Preisnachlass auf den Marktpreis senkt das KGV und macht die Immobilie attraktiver.

Die Befürworter von Immobilien als Geldanlage haben andere Argumente wie Fremdfinanzierung, den künftigen Preisanstieg und Tilgung statt Miete. Diese werde ich in einem anderen Artikel analysieren.


Kommentare:

  1. Pauschal kann ich mal die Frage so beantworten: Ja, wenn der Preis stimmt ;-)

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  2. Ich habe bisher auch immer genau die von Dir vorgeschlagene Rendite-Berechnung gemacht und bin immer zu dem Schluss gekommen, dass eine Immobilie nicht rentabel ist.
    Und dabei hast Du die zusätzlichen Kosten (Instandhaltung, Modernisierung, Leerstände) zwar kurz erwähnt, aber nicht in die Rechnung einbezogen. Im Endeffekt ist die Rendite also deutlich kleiner. Und der Ärger mit den Mietern (oder Kosten für die Verwaltung) kommen noch dazu.
    Da mögen die Zinsen noch so niedrig sein - ich investiere lieber in Wertpapiere. Die sind ausserdem auch viel "mobiler" als "Immobilien".

    Gruß, Der Privatier

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  3. Ob die Zeit zu kaufen ist wird sicherlich auch bestimmt von den Lebensumständen. Wenn man weiß, dass man den Rest seines Lebens dort verbringen will dann würde ich den Kauf, sofern irgendwie machbar, bevorzugen.
    Einfach weil es besser ist 20 Jahre einen Kredit zurückzuzahlen also 20 Jahre Miete zu zahlen und danach nichts zu haben. Ob Kauf der Eigentumswohnung oder gar ein Mietkauf, das muss dann natürlich abgewogen werden. Am besten beraten lassen was in der eigenen finanziellen Situation am besten geeignet ist. Nach der kompetenten Beratung hier bei gsg, wurde die Eigentumswohung gekauft, so mein Entschluss.
    Lg, Richard

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  4. Ich denke, es ist ein Echtzeit <a href="http://www.terradalmatica.hr/immobilien/aktion-1-verkauf/typ-2-wohnungen>Eigentum zu kaufen</a> ,vor allem wegen der Rezession.

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  5. Meiner Meinung nach lohnt sich das Investment in Immobilien auf jeden Fall. Ich spiele selbst mit dem Gedanken, mein Geld in einer Immobilie anzulegen. Auf der Bank gibt es ja kaum noch Zinsen. Ich finde es auch von Vorteil, wenn man nicht nur den deutschen, sondern auch ausländische Märkte ins Auge fasst. Gerade in Spanien gibt es einige sehr gute Angebote (beispielsweise hier). Bei den Immobilenpreisen in Spanien, ist das eine Überlegung wert.

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  6. Die Investition in einer Immobilie kann nur dann vorteilhaft sein, wenn man alle Rendite und Kosten detailliert berechnet. In letzter Zeit sind die Preise stark gestiegen und richtig günstige Wohnungen findet man nur schwer. Ich bin momentan im Gespräch mit einem münchner Bauträger, die Projekte sind schön, jedoch etwas teuer - http://www.demos.de/portal/web/demos/home.aspx. Wie schon in den Kommentaren erwähnt wurde, finde ich das Preisniveau in manchen Länder momentan überlegenswert, nicht nur Spanien - Italien auch.

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