Montag, 1. Juli 2013

5 Gründe eine Immobilie zu kaufen und die Gegenargumente

"It is a comfortable feeling to know that you stand on your own ground. Land is about the only thing that can't fly away."- Anthony Trollope

In meinem Artikel “Ist es jetzt die richtige Zeit eine Immobilie zu kaufen?“ habe ich über den Kauf von Immobilien als Kapitalanlage geschrieben. Kurz zusammengefasst finde ich die meisten Immobilien in Deutschland mit einem KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) von 25 bereits zu teuer. Meiner Meinung nach lohnt es sich nicht, für eine Bruttorendite von 4% eine große Summe Geld in Immobilien anzulegen.

Es gibt aber viele Befürworter von Immobilien als Geldanlage. In diesem Artikel werde ich ihre Argumente darstellen und meine Gegenargumente nennen.

Immobilienpreise steigen und werden weiterhin steigen:

Es ist richtig, dass die Immobilienpreise in den letztem Jahren stark gestiegen sind. Das ist der Hauptgrund, warum ich Immobilien sehr teuer finde. Das heißt aber nicht, dass die Preise weiterhin steigen werden. Erstens ist es eine Prophezeiung und ein Verkaufsargument der Makler und Banken. Historisch gesehen ist der Anstieg der Immobilienpreise nicht höher gewesen als die Inflationsrate ("Inflation und die Effekte auf Rendite"). Zweitens sollten Immobilienbesitzer langfristig denken und auch über die versteckten Kosten nachdenken. Sie können nicht von einem kurzfristigen Preisanstieg profitieren, weil durch den Kauf und Verkauf zusätzliche Kosten entstehen.


Man kann einen Kredit aufnehmen und die Immobilie wie eine Mietzahlung abbezahlen:

Die Immobilienkredite liegen zur Zeit bei circa 2,4-2,7% (10 Jahre Sollzinsverbindung mit 2% Tilgung).  Für 2,5% Geld ausleihen und 4% Rendite bekommen klingt super. Mit Vollfinanzierung kann man sogar ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen. Wenn die Immobilienpreise steigen, kann man mit dieser Methode ohne großen Aufwand ein passives Einkommen generieren, sogar Kapitalgewinne erzielen. Diese Methode ist in Robert Kiyosaki’s bekanntem Buch „Rich Dad, Poor Dad“ als eine mögliche Vorgehensweise beschrieben, um reich zu werden. Und genau diese Methode hat die Immobilienblase in den USA verursacht. Wenn die Blase platzt, sitzt man auf einem Schuldenberg, den man nicht zurückzahlen kann. Viele Menschen überschätzen ihre eigene Verdienstkraft und ignorieren die möglichen Risiken wie Jobverlust oder Finanzkrise.

Außerdem ist es sehr schwierig, ohne Eigenkapital einen Kredit zu bekommen. Die Banken erwarten einen Eigenkapitaleinsatz von 20% bis 40%. Lesen Sie bitte das Kleingedruckte bei den Werbungen. Dieses Kapital wird nur dann die Rendite der Immobilie (4%) bringen, wobei man woanders eine höhere Rendite erzielen kann. Das nennt man Opportunitätskosten, was viele Leute nicht wissen und nicht berücksichtigen.

Die bezahlten Zinsen für Immobilienkredite sind steuerlich absetzbar:

Ja, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind die Zinsen steuerlich absetzbar. Genauso müssen aber die Mieteinnahmen besteuert werden. Sogar mit dem Einkommensteuersatz. Für Vielverdiener bedeutet dies eine große zusätzliche Steuerlast.

Wenn Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, dürfen Sie die Zinsen gar nicht von der Steuer absetzen. Der einzige Vorteil ist, dass Sie keine Miete zahlen (abgesehen davon, dass Sie Zinsen zahlen).

Eine Immobilie hat eine sehr sichere Rendite:

Das ist auch ein Punkt, bei dem viele Leute sehr optimistisch sind. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind Ihre Mieteinnahmen abhängig von Ihrem Mieter. Es gibt ein gewisses Risiko, dass der Mieter die Miete nicht regelmäßig zahlt oder zahlungsunfähig wird. Die Gesetze in Deutschland sind sehr mieterfreundlich. Man darf den Mieter nicht einfach ohne Weiteres wie in anderen Ländern kündigen.

Bei den Wohnungen gibt es ein weiteres Risiko: Unerwartete Wartungskosten. Wenn die Eigentümerversammlung die Entscheidung trifft, das Dach neu zu decken oder den Keller zu renovieren, müssen alle Eigentümer mitzahlen. Falls Sie sich mit Bauarbeiten beschäftigt haben, wissen Sie, über welche Summen ich spreche: einige Tausende können sich schnell aufaddieren. Es gibt noch andere unerwartete Kosten wie Wasserrohrbruch, kaputte Heizung oder Fenster, usw. Alle diese Kosten reduzieren die erwartete Rendite und müssen berücksichtigt werden.

Mein Kapital ist mit einer Immobilie gesichert:

Im Vergleich zu Aktien ist das Kapital bei Immobilien sicherer. Es ist übrigens genauso sicher bei Bankeinlagen und Staatsanleihen. Der Immobilienmarkt ist nicht liquide und die Preise steigen und sinken nicht kurzfristig wie Aktienkurse. Weil der Immobilienwert nicht jederzeit vorhanden ist, geht man davon aus, dass die Immobilie einen bestimmten Wert hat. Kann man aber seine Immobilie für dieser Preis sofort verkaufen? Nein. Der Immobilieneigentümer braucht einen Käufer, mehrere Interessierten und ggf. einen Makler.

Immobilieneigentümer glauben, dass ihr Kapital zumindest sicher ist, selbst wenn die Rendite durch Mieteinnahmen gering ist. Das ist nicht immer der Fall, wenn man den Immobilien-crash in den USA, Spanien oder Irland betrachtet. Viele Menschen haben Privatinsolvenz angemeldet, weil die Immobilienblase plötzlich geplatzt ist.

Fazit: 

Eine Immobilie ist sicherlich eine gute Geldanlage, wenn die Rendite hoch ist und die Immobilienpreise steigen. Die Voraussetzungen dafür sind, dass die Immobilie billig gekauft wird und hohe und sichere Mieteinnahmen hat. Solche Angebote sind aber schwer zu finden („Gelegenheiten Geld zu schaffen“). Ich würde den Anlegern empfehlen, sich richtig über Immobilien zu informieren und die obengenannten fünf Argumente für den Kauf einer Immobilie kritischer zu betrachten.

Es ist vielleicht der größte Kauf eines Anlegers in seinem Leben und eine wichtige Entscheidung. Man darf nicht auf die sogenannten Bankberater, die nur an ihre Provisionen denken, hören und beim ersten Immobilienangebot zugreifen. Ich würde persönlich heute keine Immobilie kaufen, weil ich die Preise zu hoch finde und weil ich mein Kapital nicht in einer einzigen großen Geldanlage verbinden möchte.

13 Kommentare:

  1. Wer genug Geld hat, der kann sicherlich auch diversifizieren und in eine Immobilie investieren. Aber gerade bei Kleinanlegern die sich das Haus auf Kredit kaufen und diesem "Investment" dann auf Gedeih und Verderb ausgeliefert sind, macht es nur in den seltensten Fällen sind - da ist zur Miete zu leben und das restliche Geld in der zwischenzeit aktiv anzugelgen meist sinvoller.

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  2. Wir wollen unbedingt in eine Immobilie investieren. Meine Freundin hat gerade viel geerbt und wir wollen das Geld so anlegen statt auf ein Konto. Vielleicht bringt es uns ja den erhofften Gewinn! :-)

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  3. Derzeit überlege ich mir ein Haus kaufen Kroatien und ich plante, Kredit zu bekommen und eine Wohnung zu mieten. Ich werde sehen, wie das funktioniert und vielleicht werde ich eines Tages Immobilie verkaufen oder kaufen ein anderes, wenn es gut geht! :)

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  4. Wir sind noch auf der Suche nach dem passenden Objekt. WIr haben uns schon einige Kapitalanlage Immobilien angesehen, aber 100% überzeugt hatte uns leider noch keine davon! So geht die Suche erst einmal weiter :-)

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  5. Sehr schöner Artikel, eine Immobilie ist eine sehr gute Wertanlage und jetzt wo es zur Zeit fast keine Zinsen auf der Bank gibt eine immer beliebtere Investmentmöglichkeit. Die Zinsen sind ebenfalls tief, die Banken verleihen ihr Geld zu günstigen Konditionen sodass es sogar möglich ist ein Haus kaufen ohne Eigenkapital

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  6. Ich habe nun endlich mein Traumobjekt gefunden. Ich habe mir hier eine Immobilie neu gekauft. Die Seite ist echt super, die Gebäude sind einfach toll. Und wir haben einen super fairen Preis bekommen. Jetzt steht dem umzug nichts mehr im Weg!

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  7. Guter Beitrag. Gerade bei vielen Immobilien machen manche Leute den großen Fehler viel Geld für eine sehr lange Zeit zu investieren, was im Endeffekt manchmal wenig Sinn macht. Die Wiener Anlegerwohnungen. zum Beispiel, sind in letzter Zeit sehr attraktiv geworden und trotzdem habe ich Bekannten, die wegen Bankberater schlechte Investitionsentscheidungen getroffen haben.

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  8. Trotz der Gegenargumente würde ich auch weiterhin den Leuten empfehlen in Immobilien zu investieren. Eine bessere und sichere Altersvorsorge und Geldanlage gibt es derzeit einfach nicht. Investieren in Berlin ist derzeitig besonders lukrativ! Nur so als Tipp :-)

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  9. Aufgrund der niedrigen Zinslage lohnt es sich momentan wirklich sehr in eine Immobilie zu investieren. Ein weiteres Argument ist, dass momentan vorallem asiatische Investoren auf den deutschen Markt vordrängen und versuchen lukrative Immobilien zu kaufen. Mittlerweile interessieren Sie sich sogar für weiter außerhalb gelegene Immobilien! Also heißt es jetzt zuschlagen bevor es zu spät ist!

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  10. Das Kaufen von Immobilien ist sicherlich eine der sichersten Anlagearten die es gibt. Nur sollte man es tun wenn man Geld dafür erübrigen kann. Eine Immobilie für die Vermietung auf Kredit zu kaufen birgt ein großes Risiko.

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  11. Natürlich ist immer irgendwo ein Risiko dabei. Doch eine Immobilie ist noch eine der sichereren Anlagen. Ich würde es auf jeden Fall machen. Dann bleibt aber immer das Problem mit der Suche nach dem passenden Objekt.

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  12. 5 sehr spannende und gute Gründe eine Immobilie zu kaufen! Nicht zu unterschlagen, ist natürlich die Lage der Immobilie. Denn Gegenden und Gebiete werden attraktiver oder sogar unattraktiver. Daher kann man allgemein sagen, dass die Immobilienpreise immer steigen werden. Aber es gibt leider auch Ausnahmen!

    Eine Immobilie zu besitzen gibt einem ein starkes Gefühl der Sicherheit. Der finanziellen Sicherheit aber auch der privaten/familiären/persönlichen Sicherheit. Der Mensch fühlt sich zu Hause am wohlsten, und wenn es ihm auch noch gehört noch wohler.

    Neben den ganzen finanziellen Gründen, die erwähnt wurden, möchte ich darauf eingehen, was ich versucht habe anzukratzen. Es geht um das Gefühl, was zu besitzen. Das verstärkt die Entscheidung was zu kaufen enorm. Daher haben wir uns auch vor einem Jahr entschieden eine Immobilie zu kaufen. 2 Faktoren sind es am Ende, die einen dazu überzeugen ein Eigenheim zu kaufen. Finanzielle Sicherheit + Selbstverwirklichung!


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  13. Sehr guter Ratgeber. Ich weiss zwar noch nicht ob ich eine Immobilie kaufen möchte und im Thurgau bleiben will, aber als finanzielle Absicherung fürs Alter ist es definitiv ein Plan!

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